Loi ALUR et surélévation

La loi ALUR, votée en 2014, a été votée pour optimiser la densification urbaine en France. Entre autres, cette loi a notamment simplifié les projets de surélévation à Paris et dans les grandes villes. Ainsi, la loi ALUR en surélévation a eu de nombreux impacts, et a permis la réalisation de nombreux projets de surélévation d’immeuble. Examinons ensemble l’impact de cette loi sur les travaux de surélévation.

Loi ALUR et surélévation : définitions

Avant d’aller plus en détail sur les changements induits par la loi ALUR sur les projets de surélévation, il convient de définir ici les termes qui nous intéressent.

Qu’est-ce que la loi ALUR ?

Pour commencer, il faut savoir que la loi ALUR est l’acronyme de Accès au Logement et Urbanisme Rénové. Cette loi, votée le 24 mars 2014 et qui porte le n° 2014-366, a été connue pour améliorer l’accès au logement, en particulier dans les zones urbaines denses.

Il s’agit d’une loi qui a eu un impact important pour tous les acteurs de l’immobilier (locataires, copropriétaires, agents immobiliers, etc.).

Entre autres, la loi ALUR a facilité le vote des travaux de copropriété, pour assurer un meilleur maintien des biens immobiliers. Un volet spécifique de la loi ALUR s’est par ailleurs intéressé directement aux travaux de surélévation d’immeuble.

Qu’est-ce qu’une surélévation d’immeuble ?

La surélévation d’immeuble désigne le fait d’ajouter un ou plusieurs étages dans le but de créer de nouveaux appartements. En clair, elle correspond au rehaussement de l’immeuble, partiel ou total, grâce à une structure en bois, en acier ou en béton cellulaire.

La surélévation d’une copropriété permet de créer de nouveaux espaces privatifs, et donc de proposer de nouveaux appartements à la vente.

Il faut comprendre que la surélévation en copropriété présente de nombreux avantages :

• Elle est l’occasion de travaux d’amélioration de l’immeuble, puisqu’un chantier de surélévation est souvent l’occasion de réaliser un ravalement et une rénovation de toiture.
• Ces travaux permettent d’optimiser la performance énergétique de la copropriété, grâce à des taches telles que l’isolation du toit et de la façade.
• Cette pratique participe également à la valorisation de l’immeuble, grâce aux travaux de réfection entamés.
• Enfin, la création de nouveaux appartements permet de créer de la valeur pour le syndicat de copropriété, tout en réduisant les charges de copropriété, grâce à l’arrivée de nouveaux copropriétaires.

Pour ces différentes raisons, il n’est pas étonnant que la loi ALUR a spécifié de nouvelles règles pour simplifier les travaux de surélévation en copropriété, comme nous allons le voir ensemble.

Impact de la loi ALUR sur la surélévation

Votée en 2014, la loi ALUR a simplifié les démarches relatives aux surélévations de bâtiment en France. Son objectif était d’inciter la surélévation à Paris et dans les grandes villes, dans l’optique de participer à la rénovation des immeubles et à la création de nouveaux logements dans les zones tendues.

Ce qui change avec la loi ALUR en surélévation

La loi ALUR a modifié l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, pour simplifier certains types de travaux. Un pan de la loi ALUR visait spécifiquement les chantiers de surélévation de copropriété, par la mise en place de différentes mesures :

• Avant la loi ALUR, la décision de surélévation devait être prise à l’unanimité des copropriétaires. Aujourd’hui, la majorité des deux tiers des votes de copropriétaires suffit pour voter un projet de surélévation.
• Pour ne pas mettre de côté les copropriétaires du dernier étage (les plus impactés par la surélévation), ces derniers ont la priorité sur l’achat des nouveaux logements créés. Un projet de surélévation peut donc être l’occasion de surélever l’appartement du dernier étage, si son propriétaire le souhaite.
• En outre, la copropriété peut aussi décider d’aliéner ou de vendre le droit de la surélévation à un promoteur. Dans ce cas, la nouvelle loi ALUR évoque des règles plus simples, car la décision est prise par la copropriété en assemblée générale à la double majorité. Cette décision exige donc la confirmation par une AG des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever.

Surélévation et copropriétaires du dernier étage

Il est à noter que les copropriétaires du dernier étage ne peuvent désormais plus s’opposer seuls à une surélévation en copropriété, comme c’était souvent le cas avant 2014.

En revanche, les copropriétaires du dernier étage sont prioritaires sur la surélévation d’un immeuble. Cela signifie deux choses :

• Ils peuvent entamer la surélévation d’un appartement à leur propre compte. Les travaux sont donc à leur charge et sous leur responsabilité, à condition qu’ils obtiennent l’autorisation de 2/3 des copropriétaires.
• Si la surélévation de l’immeuble est votée, ils sont prioritaires sur l’achat des biens immobiliers situés au-dessus de leur logement. Ces derniers bénéficient du droit de priorité, qui prend effet en cas de vente des locaux privatifs créés ou de cession de droit de surélever par le syndicat.

On notera que la loi ALUR supprime également l’accord préalable nécessaire des copropriétaires du dernier étage de l’immeuble à rehausser.

À savoir : le droit de priorité des copropriétaires du dernier étage ne concerne que les biens situés au-dessus de leur logement. Dans le cas d’une surélévation d’immeuble partielle (uniquement sur une partie du dernier étage), un copropriétaire n’aura pas de droit si la surélévation n’est pas réalisée au-dessus de son appartement.

Pourquoi la loi ALUR sur la surélévation était nécessaire ?

Si les apports de la loi ALUR peuvent sembler légers en matière de surélévation, ils ont en réalité une importance fondamentale. Et pour cause, avant la loi ALUR, l’unanimité des copropriétaires devait accepter un projet de surélévation.

Cela avait généralement pour conséquence les effets suivants :

• Seules les surélévations d’appartement du dernier étage étaient acceptés. Les projets votés à l’unanimité concernaient en effet uniquement les copropriétaires du dernier étage, qui souhaitaient transformer leur appartement en duplex, à leurs frais.
• Les copropriétaires du dernier étage avaient tendance à refuser tous les autres projets. Comme chaque copropriétaire avait son droit de véto, il était fréquent que les copropriétaires du dernier étage refusent systématiquement ces chantiers. Et pour cause, le chantier de surélévation les dérangeait directement.

La loi ALUR a ainsi permis d’accepter bien plus de projets de surélévation d’immeuble, ce qui est l’occasion de créer des nouveaux logements dans les zones tendues. Cela se fait au bénéfice des copropriétaires, qui peuvent générer beaucoup de valeur grâce à la surélévation d’une copropriété à Paris où dans les villes à forte densité urbaine.

Les étapes d’un chantier de surélévation d’immeuble

Pour conclure sur le sujet, rappelons que la loi ALUR n’a pas empêché une certaine complexité des travaux de surélévation d’immeuble.

Et pour cause, il faut se rappeler que surélever un immeuble est un chantier complexe, et qui n’est pas toujours réalisable.

Les étapes de surélévation d’une copropriété sont généralement les suivantes :

• En premier lieu, le projet doit être décidé par le syndicat de copropriété et accepté par les copropriétaires (au moins 2/3 des voix).
• La surélévation d’un immeuble nécessite le recours à un architecte, ainsi qu’à un bureau d’études.
• Les travaux de surélévation d’immeuble doivent passer par une étude de faisabilité administrative et juridique. Les travaux ne seront possible que si les règles locales d’urbanisme les autorisent, et si la structure du bâtiment peut supporter un étage supplémentaire.
• Si le projet est viable, le syndicat de copropriété doit ensuite demander un permis de construire. Ceci est généralement réalisé par l’architecte.
• Ce n’est qu’après réception du permis de construire que les travaux de surélévation d’un immeuble peuvent commencer.

Il est à noter que la réalisation d’un référé préventif ou d’un constat d’huissier avant les travaux assure les intérêts de la copropriété. Il est d’ailleurs obligatoire de souscrire une assurance dommage-ouvrage dans ce genre de projet.

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