Le prix de surélévation d’un toit d’immeuble est forcément conséquent. Néanmoins, investir dans la surélévation d’un immeuble peut apporter de nombreux avantages à une copropriété ou au propriétaire unique. Quel est le prix d’une surélévation de copropriété ? Quel budget prévoir pour la surélévation d’un immeuble ? De quoi dépend le coût de surélévation d’une toiture d’immeuble ? Menons l’enquête sur les prix de la surélévation au mètre carré !
Qu’est-ce qu’un projet de surélévation d’immeuble ?
Dans certaines grandes villes français, les zones sont toutes occupées et il n’est pas facile de se loger. Voilà pourquoi certaines règles d’urbanisme local incitent à la surélévation d’immeuble. C’est notamment le cas à Paris, ville dans laquelle les surélévations de copropriété sont de plus en plus nombreuses.
Le principe de la surélévation d’un immeuble
Avant d’évoquer le prix de surélévation d’une toiture d’immeuble, il convient de rappeler en quoi consistent ces travaux. Comme son nom l’indique en partie, surélever un immeuble consiste à ajouter un ou plusieurs étages à un immeuble existant. Il peut s’agir au choix de :
- La surélévation totale de l’immeuble : dans ce cas, un étage est ajouté sur toute la surface de l’immeuble. Cette solution permet d’ajouter autant de nouveaux logements qu’un étage le permet.
- La surélévation partielle de l’immeuble : seule une partie limitée de l’immeuble est alors surélevée. C’est l’option choisie lors de la surélévation d’un appartement, qui peut transformer l’un des appartements des copropriétaires du dernier étage en duplex.
Dans le cas de la surélévation d’une copropriété, le nouvel étage va bien sûr intégrer des parties privatives et des parties communes.
Qui peut demander à surélever un immeuble ?
La demande de surélévation d’une toiture d’immeuble revient soit :
- Au syndicat de copro,
- Au copropriétaire du dernier étage, s’il souhaite réaliser une surélévation d’appartement,
- Au propriétaire unique s’il s’agit d’un immeuble privé ou d’un immeuble de bureaux.
On notera que le syndicat de copropriétaire peut soit décider de jouer le rôle de maître d’ouvrage, soit céder ou vendre le droit de surélévation à un tiers. Il s’agit le plus souvent d’un promoteur immobilier.
À savoir : le copropriétaire du dernier étage qui souhaite agrandir son appartement pour une utilisation privée peut également endosser le rôle de maître d’ouvrage. Dans ce cas, il doit racheter le droit de surélever au syndicat des copropriétaires. Ainsi, le coût des travaux est à sa charge.
Quel budget pour surélever un immeuble ?
Étant donné l’envergure d’une telle opération, le coût d’une surélévation d’immeuble peut être extrêmement élevé. Ainsi, la question du financement d’une surélévation d’immeuble doit assez rapidement se poser. Voyons ensemble quel est le prix de surélévation d’une toiture d’immeuble.
Prix d’une étude de faisabilité pour surélever un toit d’immeuble
En premier lieu, il faut savoir qu’un projet de surélévation d’immeuble doit dans la quasi-totalité des cas être encadré par un architecte. Par ailleurs, la réalisation d’une étude est obligatoire avant de pouvoir réaliser une surélévation de copropriété ou d’immeuble. Cette étude est composée de différents volets :
- L’étude administrative, qui étudie notamment le Plan Local d’Urbanisme (PLU) pour déterminer si la surélévation sera acceptée par la commune.
- L’étude technique, qui analyse le sol et les fondations, et détermine si l’immeuble est en mesure de supporter la charge. La réa
- La réalisation des plans de surélévation de l’immeuble.
En moyenne, on considère que le prix d’une étude de faisabilité pour surélever un immeuble oscille entre 3000 et 10 000 euros, qui seront à ajouter au reste des travaux. Attention : il se peut qu’une étude technique déterminer l’impossibilité de surélever un toit d’immeuble.
À savoir : il n’est pas obligatoire de réaliser la totalité de l’étude pour déterminer si une surélévation est possible. En règle générale, il faut prévoir entre 500 et 2000 € de frais pour déterminer la faisabilité du projet. C’est donc une somme investie à fond perdu si l’étude révèle l’impossibilité de surélever.
Coût de surélévation d’une toiture d’immeuble au m²
Il n’est pas facile d’estimer coût de surélévation d’une toiture d’immeuble, sachant que de très nombreux paramètres sont à considérer.
De manière globale, le prix de surélévation d’un immeuble est généralement plus élevé que le coût d’une surélévation de maison. Ainsi, on estime que le prix de surélévation d’un immeuble au mètre carré oscille entre 3500 et 6000 euros.
Le prix d’une surélévation de toit d’immeuble dépend notamment de la surface totale à ajouter, et de la difficulté des travaux.
Budget total de surélévation d’un immeuble
Naturellement, seul un devis sur mesure permet de connaître le budget de surélévation d’un toit d’immeuble au centime près. Néanmoins, il est possible de faire quelques estimations globales, pour tirer une échelle de prix assez large.
Ainsi, on estime que le prix d’une surélévation d’immeuble se situe en moyenne entre 350 000 et 700 000 euros. Ce budget total comprendrait à la fois :
- Les honoraires de l’architecte, qui représentent 12 % du montant total des travaux,
- Les frais du syndicat de copropriété pour l’accompagnement, qui représentent 2,5 % du montant des travaux,
- Le montant de l’assurance dommage-ouvrage, qui reste assez important pour des travaux de cette envergure.
Néanmoins, un tel projet dépend avant tout de la surface ajoutée. Certains travaux de surélévation sont ainsi estimés à plus d’un million d’euros.
Exemple de prix de surélévation d’un immeuble
Pour estimer plus précisément le coût d’une surélévation de copropriété ou d’immeuble, partons de deux exemples bien précis, pour en déduire le budget total d’une surélévation.
Prix d’une surélévation de copropriété de 150 m²
Imaginons un projet de surélévation à Paris, qui consiste à ajouter un étage supplémentaire sur la totalité d’un immeuble de copropriété. La surface totale de la surélévation d’immeuble est de 150 m², dont 30 m² de parties communes. Ce projet vise à créer 3 nouveaux appartements de 40 m².
Le prix des travaux de surélévation d’immeuble est estimé entre 525 000 et 900 000 euros. On ajoute à cela le coût de l’étude, qui revient entre 3000 et 10 000 euros, soit un total estimé entre 528 000 et 910 000 euros.
Ce budget peut sembler conséquent, certes, mais il ne faut pas sous-estimer la valeur qu’il apporte. Le prix moyen de l’immobilier à Paris est situé à 10 200 euros par mètre carré habitable. En créant 120 m² de surface habitable, les nouveaux appartements représentent une valeur totale estimée autour de 1 224 000 euros.
Dans notre cas, même avec les travaux les plus coûteux (soit un prix à 6000 € par m², qui comprend alors généralement les travaux d’isolation et de ravalement de façade), notre copropriété peut faire une plus-value de 314 000 euros.
Prix d’une surélévation d’appartement de 50 m²
Pour notre second exemple, estimons le prix d’une surélévation d’appartement à Paris. Cette fois-ci, c’est le copropriétaire du dernier étage qui souhaite réaliser une surélévation d’appartement, pour transformer son appartement en duplex.
La surélévation est ici partielle, sans création de parties communes. En revanche, il est entendu que le copropriétaire profite des travaux pour réaliser le ravalement de façade à ses frais. En fourchette large, on peut estimer le prix total des travaux entre 4500 et 6000 euros du m², budget qui comprendrait l’ensemble des travaux.
Le prix de surélévation d’un appartement de 50 m² se situerait ici entre 225 000 et 300 000 euros. Une fois encore, le budget est conséquent, d’autant plus qu’il est à la charge d’un seul copropriétaire. Néanmoins, ce dernier a augmenté la valeur de son bien immobilier d’environ 510 000 euros.
De quoi dépend le prix de la surélévation d’un toit d’immeuble ?
Pour conclure sur le sujet, il est intéressant de se pencher sur les facteurs de prix d’une surélévation de toit d’immeuble.
Le prix de rehaussement de toit d’un immeuble affiche un coût très variable. En effet, il dépend entre autres du bâtiment lui-même et du type de projet envisagé.
Voici l’ensemble des éléments qui font varier le coût d’une surélévation de toiture d’immeuble :
- Les études préalables de la structure : cette étape permet de savoir si les fondations et les murs peuvent supporter la charge des nouveaux étages. Elle représente parfois plusieurs milliers d’euros.
- Les honoraires de l’architecte : il conçoit le projet pour obtenir les autorisations administratives nécessaires et assure le suivi du chantier jusqu’à son terme. Il faut prévoir aux alentours de 12 % pour les honoraires de l’architecte.
- Les matériaux de construction utilisés : dont les plus courants pour une surélévation d’immeuble sont le bois, le béton cellulaire et l’acier. Le choix des matériaux et des finitions peut avoir un impact important sur le prix d’une surélévation de toiture.
- Le coût des aménagements complémentaires : il est important de ne pas négliger le prix des parties communes et des aménagements engendrés par la surélévation. Par exemple, l’installation d’un ascenseur (qui est parfois obligatoire suite à une surélévation) peut ajouter plusieurs dizaines de milliers d’euros supplémentaires au budget.
- Les frais financiers : comme les taxes, les assurances, les frais de copropriété, etc.
Pour être certain du prix de surélévation d’un immeuble, il est donc essentiel de demander différents devis de surélévation.
